怎么延长trigger rate. 做lump sum payment 和现在就增加月供？ 如果利率真直线上涨到8%以上供不起房贷了怎么办？利率加到8%， 如果很多人断供，银行拍卖房子，租客没地方住，估计会造成比通胀更大的混乱，政府会这么做吗？
等本还款的浮动利率贷款，没有trigger rate，只要加息，月供下个月就涨，例如，BNS, NBC，例如，P是2.25%时，50万贷款的月供是1700，现在涨到2700了。
等额还款的浮动利率贷款才有trigger rate。 Trigger rate每个人不同。计算公式是=月供/本金X12。本金越低，月供越高，trigger rate 越高，越不容易触及。
超过trigger rate，意味着月供无法盖住利息支出，每月的还款全是利息，实际利息超过月供部分，加会追加回本金。当本金累积超过初始本金的105%时，银行才会要求提高月供。用最夸张的计息方法计算，需要6-7年才可能被要求提高月供或提前lump sum还款。
用提高月供或lump sum加速还本金，都可以提高trigger rate。
如果利率提高到8%，很多投资者会卖房，房价会大跌，租金暴涨，会有社会问题。政府的决定是基于选票，租客通常嗓门最大，房东基本保持沉默。
如果浮动利率涨到8%，浮动利率借款人不是傻子，他们会发现固定利率更低，例如，5.5%，因此浮动利率涨到和5年固定利率一样高的时候，会有人把浮动利率转成固定利率，避免浮动利率继续升高。固定利率的定价基础是国债收益率加2%，6月14号，加拿大国债收益率涨到了3.59%，此后开始回落，目前，7月中旬，债券收益率是3.15%。
浮动利率低于固定利率的时候，不要进行浮动转固定。例如，目前的浮动利率是4.1%，固定5年固定利率是5.5%，浮动利率月供是1700，如果改成5年固定，利息立刻用5.5%计算，而且月供大幅提高。如果借款人有提高月供的能力，就把这部分钱用于加速还款，而不是转成固定利率。如果有一天浮动利率涨到5.5%，那时再转固定利率。因为固定利率的定价是跟着国债收益率变动的，只要市场上不再抛售债券，那么债券收益率就会稳定下来。
年初$1M的房子，借80万，一年以后，市场价85万，考虑交易成本，银行能拿回80万。但是， because of triggering rate, 事实上借款又回到80万，而且每个月都在上升，银行怎么控制风险？如果明年春天经济衰退，失业率明显升高。银行大幅降息是否会像2020年那样刺激房市明显涨幅？
一旦到了trigger rate，月供低于实际利息时，超出部分加回本金，当本金累积到84万时，银行要求借款人提高月供或把余额降到84万以下。利率，完全控制在央行手里，涨跌都无法预测，更预测不出时间点。
Trigger rate 到来时，银行会按trigger rate (比如4.2%）计算我的月供. 如果继续加息到5%时，BMO 是按5%来再增加我的月供昵还是我仍停留在4.2% trigger point 上直到下一个trigger rate 发生才会再改变我的月供？
银行按照实际利率计算贷款利息。Trigger rate只是个符号，代表着可以negative amortization了，即，如果维持月供不变，贷款约还越多。
利率这么涨，对多套房的投资人的影响在哪里？是否”流血”，是否”致命”？
月供低，且月供不变，加息时利息支出增加，地产投资的成本增加，成本可以抵消租金收入，实际税后收入减少，因此会获得税务上的优惠，即，税局会补贴房东。房东会流血，但失血量有限。如果投资者恰好合同到期，月供增加，有可能无法负担月供，也可能致命。
央行拉开架势，不管不顾了。他们真的不管不顾了吗？怎么能让他们”管”和”顾”？
央行的政策目标中，最重要的是失业率，如果失业率升高，同时伴随通胀，即，滞涨情况，央行会有所顾忌。央行不会顾忌房贷借款人。央行是未经选举的权威机构，没有制约，大多数情况下没有顾忌。
利率这么涨，改变了”房产投资是好投资”这一基本判断（或者说是belief)了吗？
利率涨的原因是通胀太高，通胀高是货币短时间收不回来。只要印出来的货币，多于收回去的，货币就会流向资产，房地产就会吸纳这些货币。房地产依然是最好的投资，货币越多，房产越珍贵，因为央行印不出来房子。我看不出来，收回的货币比印出来的还多的可能性，房地产投资依然是最好的投资。
想知道选择的stress test 是多少了？还有如果九月份再加息后有什么好建议给贷款人，还有加按的人？是不是还选浮动利率呢？ 少了人贷款，银行会不会出台一些优惠政策？
目前的压力测试利率是6.1%到6.2%左右，比7月13号之前的5.25%涨了约1%。借款能力介于年收入的4.5到5倍之间。7月13号之后，每次加息，压力测试利率都相应上涨。，等到9月份，会有更多人被priced out。目前，贷款能力是最大问题，能贷款，再谈利率，所以只能选最低利率的贷款，例如，浮动利率，1年期固定利率。银行没有义务提供优惠，银行会通过压力测试利率升高来精选借款人，房贷申请遵循优绩政策，和高考差不多。
请分享最近贷款估值和实际成交价的差异。
整个疫情期间，到现在，华人买房都很谨慎，盲目出高价的人很少，评估价99%的情况下与买价相同。
如果出现断供潮，银行或者政府会出手救吗？
从美国的经验来看，不会救助。但商业银行会推出暂停还款的救助方案。一定要慎用。2020年6个月暂停还款，很多人吃了大亏。付款的6个月，银行全部当成利息收取。很多人2020年全年下来本金增加了。
多伦多哪类房产的价格受利率上涨的影响最小？
从经验上看，CONDO 价格利率敏感性最低。2018年全年加息，CONDO全年上涨。
低利率时代一去不复返了吗？
低利率暂时告别我们。除非失业率上涨，或有经济危机或衰退出现。通胀率应该在3%徘徊一阵，大家需要习惯4%到5%的房贷利率。
货币一共就两个来源：印钞和信贷。现在央行玩命加息，股市/债市双杀，未来几个月还有可能出现断供潮。如果银行受灾不敢放贷，流通货币中少了一个来源，为了防止大萧条，是不是离政府撒钱不远了？
银行贷款质量非常好，坏账率千分之1.7%，银行没有收紧房贷政策的理由，因为已经足够紧了。存款准本金率2.5%，非常低，银行有动力积极放款。政府为了选票什么都干得出来，而且一直在撒钱，没停过，这就是为什么房价降不下来，印出来的货币大部分被用来支撑房价了。
加息对政府的影响？及政府会做什么？
政府会继续MMT，继续给央行打白条借款，没有打算财政收缩，也没有打算预算平衡。加息和政府开支无关。国债到期了，发新债还旧债，只是新债利率3%以上了。现在的政府只管花钱，哪管死后洪水滔天。
美联储按计划是6月开始缩表的，到目前为止国债和MBS是按计划减持了吗？有消息说不减反增？加拿大缩表情况呢？这个对未来的货币财政贷款政策有什么影响吗？对经济衰退有预见性吗？
缩表规模不大，而且缩表的原则是不抛售债券，而是等债券到期，因此进度很慢。MBS有一部分被抛售了，数量不多，抛售越多，亏损越大，因此没有积极性大规模抛售。缩表对资产价格有影响，和GDP关系不大。没有确切的美国和加拿大缩表数据。次贷危机之后，QE增加了美联储资产3.6万亿，缩表减少了0.7%万亿，收回了20%的增发货币。
高利息时代，多伦多房价会跌回2018吗？
如果人口数量和货币流通量都回到2018年，房价能回去。
利息接下来三次还加吗？是不是明年平稳，后面降？
无法预计加息进程。加几次利率不是我们能猜出来的。本轮加息的趋势是，先猛踩油门，再微调。
現在買還是等9月加息以后再買？
只要加息，压力测试利率就提高。再加一次，如果是50BPS，借款能力就比7月13号下降15%了，除非从现在到9月房价也下降15%，才能买到7月13号之前买得起的房子。
从现在的情况看，央行加息是为了抑制通胀，可政府是最大的负债方，是不是最终还会回到低利率，以应对政府的负债压力？ 还是政府根本不在乎负债？
政府通过MMT欠了央行一大笔钱，用税收可以还上一部分。如果有大笔债务到期，政府会发行新的国债支付旧债，也会用新发行的国债赎买央行手里的白条。此时发债，利率3%，所以很容易发行。这笔高利贷会留给以后的政府，留给后代。也可能在遇到下次危机时，由央行买入，再次打压债券收益率，再次降息。降息是有可能的，但不知道什么时候。
