去年7月，加拿大央行加息到5%之后，全国房地产市场就再次陷入了低迷，其中多伦多房产市场最冷清。持续低迷的房地产市场给人们一个错觉，买家的犹豫不决是因为利率太高了。今年7月，央行首次降息一个月之后，买家依然持币观望，市场调查显示，买家迟疑的原因是房价，而非利率，买家最担心的是自己买在房价高点上。不幸的是，很多卖家误判了买家心理，降息后兴冲冲地挂牌销售自己的房产，不仅遭受冷遇，还让市场库存居高不下，形成了卖家激烈竞争的局面。库存增加，是市场低迷的主要原因之一，因为买家面对更多选择时的天然反应就是，“再等等，再看看”，毫无买房紧迫感。截至今年10月23日，加拿大央行已连续降息4次，幅度达1.25%之后，房地产市场才开始逐渐复苏，多伦多市场交易量比去年同期上涨了44%。买家意识到，降息会导致卖家的负担能力增强，卖房紧迫性降低，房价走势，大局已定，这才走出犹豫不决。由此我们可以看出，买家的迟迟不敢出手的主要原因不是房价太高，或利率太高，而是怕买在高点上。市场迅速回暖的一个特征是，没有硬伤的房子迅速成交，库存下降，可供选择的理想房子每天都在减少，买房紧迫性逐日增加。
目前的房价和市场温度，尚未反映出过去一年的人口与利率的变化程度，经济因素变化快，市场反应慢的主要原因依然是买家的恐惧心理。有网友说，过去5年仿佛是被按下了快进键，浓缩了50年的跌宕起伏：利率大起大落，房价大起大落，房产交易量大起大落，让人很难判断此时此刻是否房价正在走回正轨，市场交易量何时能回归常态。
贷款买房最初的3-5年，是家庭财务的危险期：房价如果大跌，买家虽然没有实质性损失，但房产流动性会大大降低，家庭如果此时遭遇变故被迫卖房，则可能蒙受实际损失。风险和不确定无处不在，但买房后财务状况最薄弱的时候，很难承受各种意外。如何渡过买房后的危险期，需要首次置业者，换房家庭，以及地产投资者仔细思考，认真准备。
01首次置业者，可以利用低首付政策为财务留下缓冲地带
“自住房，顶格买”，是首次置业者的大方向，因为第一次买房没有经验要考虑的因素很多，需要调动一切资源，需要精心准备，还要考虑未来5至10年家庭规模的增长等因素。买房可以不留余地，但财务上一定要留够缓冲空间。以首次置业，买65万的房产作为自住房，存款款14万，合同利率4.5%，30年还款期为例，有A和B两个方案：
A：如果首付款比例20%，即13万元，贷款金额52万，月供2,622，财务上的缓冲空间还不到1万元，这时承担风险的能力是很弱的。
B：如果首付比例15%，即9.75万，通过缴纳房贷违约保险的途径，可以在手中留有更多现金，为可能的意外做更好的准备。贷款金额552,500，贷款违约的保险费率是2.8%，贷款违约保险的保费金额是15,470，加入贷款金额后，总贷款金额为567,970，月供此时的金额为2,846，同时手里的现金增加到了近4万。
今年的12月15号之后，首付低于20%的贷款政策，将从原来的最长还款期25年，延长到30年， B方案才有效。新政策允许的最高房价是150万，为苦于存款增加赶不上房价上涨速度的首次置业者开启了一扇大门，让首次置业者有了A和B两个选择方案，如何选择，完全看买家对风险的评估。
02建议换房的买家，自住房贷款金额最小化
换自住房时，买家有两个选择，1.卖掉原有自住房；2.加按原有自住房。如何选择，要看新自住房的预算，如果加按原自住房后，首付不足以支持预算，则必须要卖掉原自住房。以年收入15万，换房时新房预算是100万的家庭为例， 换房家庭有C和D两个方案：
C: 加按原自住房后，首付高于25万则可以保留原自住房作为投资房。加按原自住房时的贷款金额，需要顶格借，原自住房加按拿出的钱越多，新自住房需要的贷款金额就越少。原自住房日后出租，会有租客帮忙支付按揭贷款，同时也避免了新自住房贷款顶格借所造成的心理和财务压力。采用C方案，最重要的是，一定要在买新自住房之前加按原自住房，搬入新自住房之后，再加按就晚了，可能从此会变成贷款“植物人”。关于这个话题，我曾做过一次视频演讲，题目是《王红雨 房地产投资讲座 2019 年1月 12日 于房东网多伦多线下活动》，建议有换房打算的朋友，在油管视频上看一下这段视频，以免犯下无可挽回的错误。
D：如果首付款无法通过加按原自住房凑齐，则只能卖掉原自住房。买卖同时进行的时候，银行需要看到卖房合同才会安排过桥贷款bridge loan。如果过桥贷款被批准的金额低于所需金额，则只能安排买卖交易同一天交接，这需要有经验的律师来处理。
换房过程中的财务安排比首次置业更复杂，需要咨询多家银行寻求最佳方案。好的贷款安排，可以帮助换房家庭在这个过程中增加一套投资房资产。不要加按自住房买投资房，只有要换自住房的时候才加按原有自住房，其中的道理参见油管视频《为了平衡一生的收入我们被迫投资 第4集》。
03地产投资是小众的投资
过去5年经济环境的大起大落，让地产投资者经受了巨大的考验。大浪淘沙之后，我们可以清楚地看到，房地产投资，不是一个非理性投资者可以获利的领域。今年，一位读者后台留言说，自己在多伦多市中心，以42万元购买了一套500平方尺的次新公寓单元，可见卖家的非理性。那些非理性买入房产的人，往往d会非理性地卖掉，在投资领域中，这样的投资者被称为“韭菜”。
CMHC关于房贷行业的最新报告显示，2023 年第三季度新增贷款中，投资房贷款比例为17%，比2019 年第三季增加了4%，当时新发放的抵押贷款中只有 13% 属于此类房产。这个数字和我以前预测的情况差不多，我通过各种资料汇总分析认为，加拿大有16%的家庭拥有多套住房，包括自住房和出租房。因为有贷款门槛，所以房产投资远比股票投资的难度要大，并不适合所有家庭。如果投资者在申请投资房贷款时被5大商业银行都拒绝了，则说明并不适合买投资房。很可惜，一些家庭在房产市场火热的时候，受乐观情绪影响，绕过大银行的压力测试标准，从B类金融机构，甚至私人贷款市场，破格获取贷款，进行了非理性投资。在市场低迷时，非理性卖出房产的投资者，主要原因大多数是因为非理性买入在现金流出问题时被迫卖房，而不是因为受市场波动的影响。房价下跌或停滞，并不意味着房主的真实损失，只有非理性卖出房产的家庭才会承受实质性损失。
房产投资是小众投资，只适合不到20%的家庭。跨入地产投资时遇到的门槛，是一个警示牌，能跨过贷款门槛的家庭可以反复穿越障碍，购买多套投资房，而跨不过去的家庭，可能一套房都买不到。破格获取，是非常危险的尝试，除非有超常高的净资产作为后盾。房产投资，是集中体现“马太效应”和“损不足以奉有余”的投资领域，强者恒强，赢家通吃，而逆天改命的尝试多半事与愿违。
绕过房贷门槛的另一个自欺欺人的做法是买楼花，签了合同之后，期待着交房时房价上涨，同时期待自己的借款能力能够提高。这种一厢情愿的投资方式，赌博性质太强，更容易弄巧成拙。5年前买楼花时的借款能力不足，可能今天更差；5年前的买价，也可能大大高于今天的市场房价，这些风险，正在涌现。
风险承担能力不足时不适合房产投资，这是地产投资的前提。关于地产投资者如何渡过买房后的危险期，我的建议是，如果5大银行都不批准投资房贷款，就不要贸然进行投资，无论是现房还是期房。
04风险是可以化解的
按照法兰克·奈特的分类，风险是可以预知的，并能够通过购买保险来消除，而不确定性则是客观存在的，无法化解。不确定性，指的就是“黑天鹅事件”，按照纳西姆·尼古拉斯·塔勒布研究成果，谁都无法预知和避免不确定性，消减不确定性的唯一方法就是保留足够的冗余。例如，买房之后仍留有充足的现金作为储备，这就是保留冗余。房价涨跌存在着不确定性，买房后的危险期内一定要留出足够的现金。风险是可以通过买保险来消除的。
为什么要购买保险？什么时候购买保险？买多少保险呢？大家可以调阅以往的公众号文章《我们到底需要买多少保险》。总体来说，当你未来财富现值的可能范围是负50万元到正300万元时，有负值的原因可能是各种重大经济损失，比如家里失火、治病过程中产生的高额医疗费用等；而通过购买保险，你未来财富现值的范围可能变成正30万元到280万元，虽然最大值因为要交保费而变小了，但是收益更加确定了。买保险是一种支出，是为了获得确定性收益支出的成本。
在加拿大，最高频发生的风险就是失业。失业的概率远高于意外，大病和伤残。首次置业，或自住房贷款较大，且家庭中一方在家庭收入占比偏高的情况下，可以考虑为高收入一方购买银行提供的“信贷失业保护” job loss credit protection plan。这类保险，可以在领取就业保险金EI期间，由保险公司支付住房贷款月供。
结语：
加拿大每5年进行一次人口普查，2011年人口普查结果显示，加拿大人房产自有率69%；2016年降到了68%；2021年降到了66.7%。随着人口不断增加，房价持续上涨，房屋自有率越来越低，甚至加速下降已经形成了趋势。买房，是一个不进则退的选项。首次置业者发现，攒首付的速度赶不上房价上涨的速度；要换房的家庭发现，目标房产的价格超出预算越来越多。花开堪折直须折，莫待无花空折枝，买房或换房的家庭永远都会面临该马上下手，还是“再等等”的选择，而不确定性却如影随形，永远也等不到“一切风平浪静”的那一天。有能力贷款买房或换房的家庭，在实现自己住房梦的同时，必须要面对风险和不确定性，所有的房主都是这么过来的。长安居大不易，众生皆苦，不吃买房的苦，就得吃租房的苦。什么时候房子能够真正成为自己的资产呢？我的个人经验是：做好充足准备，渡过买房后的危险期，当发现贷款余额低于房价的65%之后，才能真正感觉到已经渡过了艰难时刻，房子是自己的了。祝愿所有自强不息的家庭：安得广厦一间间，风雨不动稳如山。
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