2024年12月16日，本应该是财政部公布《2024年秋季经济状况声明》的日子，但一大早，却收到了财政部长辞职的消息。同一天，收到通知，从2024年11月21日开始执行的，转贷款免压力测试的政策，即日起停止使用，该政策有效期仅维持了25天。这让我想起了去年罗振宇《时间的朋友》跨年演讲时的总结陈词：世界是个草台班子，但！我！不！是！
如果我们想看一出在村里上演的闹剧，草台班子足够了：演员是临时凑的，台子是匆忙搭的，曲终人散，不留念想；如果我们想看一场100人参演的大型歌剧，需由专业的演出团队，在大剧院里来完成，草台班子不行。现在的加拿大政府就是一个草台班子，各色丑角，你方唱罢我登场。由草台班子的政客制定的宏观经济政策，朝令夕改，搭得容易，塌得也快；然而，我们的人生规划却不能随着由草台班子制定宏观政策摇摆，必须根基稳健。政策变化会带来的是风口的转向，而我们的人生则需要扎根于沃土。追逐风口的人，自己没有方向感，完全依赖于风的走向，所以个人命运随风飘荡；扎根于为他人提供优质产品和专业服务的人，不依赖于风口，从不幻想一夜暴富，努力工作，诚实纳税，用税后收入做长期投资来平衡一生的收入，才能始终把命运掌握在自己手中。
第一代移民，扎根分三步走：1.完成移民登陆；2.找到能为社会提供优质产品和专业服务的工作；3.累积个人资产。在资本主义，要想靠市场生存和发展，首要任务就是拥有个人资产，否则就没有什么可以在市场上用来交换的。政府的草台班子吹起来的风，可能带来机会，也可能是厄运，没有根基的人，很容易在风中凌乱。私有产权是移民的生存根本，无论东南西北风，都无法动摇根基。关于买房建议，无论什么环境，我都建议“买买买”，有人觉得这是在忽悠，但践行了这条原则的读者知道，不看风向，只要准备好就“买买买”，才是唯一正确的地产投资原则。这才是尊重市场，蔑视风口的理性选择。
财政部每半年带一次风向，《2024年秋季经济状况声明》中有些住房和房贷政策值得关注。华人社区一些特殊类房产的销售广告，也在带风向，值得警惕。地产投资者，需要站稳脚跟，同时了解风向，顺势而为可以事半功倍，看清销售广告的实质，可以避免被歪风裹挟。
01 二手房重大利好消息
我在今年9月19号公众号文章《美联储“激进”降息+ “最大胆的”加拿大房贷新政 = ？？》中，小心翼翼地介绍了12月15号即将执行的房贷新政策，就是担心特鲁多的草台班子能否坚持到这个大日子。还好，财政部网站于12月15日正式宣布“最大胆的房贷政策改革，今天落地了” Boldest mortgage reforms in decades come into force today。新政的主要内容如下：
首付不足20%的自住房买家，最高房价从100万提高至150万；首次置业买新房或二手房，或非首次置业买新房，最长还款期从25年延长到30年。
同一网页上，财政部提醒公众下列最新的房贷政策变化，包括，首次置业者可以从退休金账户RRSP中提前支取6万（以前是3.5万）做首付款。首次买房存款账户FHSA每年缴款额度8千，总计4万额度。在自住房上加建一个单元，房主可以获得8万装修贷款（以前是4万）。加建一个自住房单元，可以按加建后市场价贷款房价的90%。这两项关于加建的贷款政策，2025年1月15号生效。
首次置业者面临上述政策变化的时候，需要做一些计算和权衡。20万年收入的家庭，首次置业，目前有9万首付款，该不该在政策变化之后立刻买房呢？如果买100万的房子，首付想达到20%，还需要再攒11万首付款，无需支付贷款违约保险费。如果支付3.7万保费，就可以立刻买房。注意，贷款违约保险mortgage loan insurance是银行向保险公司投保，银行在放款的时候立刻支付给保险公司3.7万的保费，同时把这3.7万加在贷款本金上，由借款人分期偿还，借款人无需用现金支付这笔保费，或者说保费也是借的。贷款违约保险的受益人是银行，一旦借款人违约，银行向保险公司索赔。如果房价处于上升期，低首付买房可以抢占先机。延长5年还款期，意味着首付不足20%的借款人，原来只能借到年收入4倍的贷款，目前已经提高到了年收入的5倍。有借款能力，并对房地产市场，以及自己未来收入有信心的家庭，会选择早买；相反想法的家庭会继续“再等等”。原本贷款能力不足的很多家庭，12月15号之后借款能力将大幅提高，一定会有一些家庭拥抱这份大礼的。
对于投资者来说，新政会导致突然多出来很多竞争对手，一些首付不足的家庭，本来是没资格参加买房比赛的，但由于赛制改了，原本不合格的选手现在有资格参加比赛了。地产投资者是人群中最聪明的一群人，知道自己现在该做什么。对于投资者来说，草台班子提供的这个风口，值得去赶。
02 你想增加住房密度吗？
人和人竞争的主要是空间，包括物理上生活空间，以及职场上的生存空间等。房子是有价值的人造空间，也是永无止境地竞争最激烈的商品。地点好的房产，除了使用价值，还有很多其他溢价。所以人们说买房要看三要素：location, location, location。同一个地点，如果能住很多人，就可以解决住房危机了，草台班子的人通常是这么考虑问题的。于是，联邦政府，省政府，市政府就不停地鼓吹，提高居住密度是解决住房危机的有效方法。提高居住密度对新住户来说是好事，但对现有住户来说就不一定了，因此政府提供了诸多刺激政策，希望让现有住户就范。
在最近的一次活动上，一位做建筑设计的朋友向我介绍了一个如何把一个地块大的老破小房产，改建成5单元多户住房的设计理念。我问，为什么是5单元？她说只有5单元才能申请到CMHC的低利率贷款。我查了一下，发现了一个被称为Multi-unit CMHC Standard Rental Housing 的项目，贷款条件之一是建造至少5单元房产，贷款无需个人收入支持，只看物业本身的债务覆盖率DCR，这个概念的定义如下图。我个人认为，这是个糟蹋社区的政策，如果这个风口不及时被叫停，就会出现此类房产扎堆的特殊社区，而中产家庭会逃离这样的社区。另一种可能是，很少人响应政策去申请此类贷款，用于破坏自己的居住环境，从而让此项政策和以往很多空想社会主义的政策一样，中看不中用，被束之高阁。
政府希望有家庭站出来，自己背上债务，自己出力加建房产，为政府的缺乏长远规划的政策买单，但是，作为社区的一员，你想增加自己社区的住房密度吗？
03 CMHC MLI Select项目是投资项目，还是慈善项目？
华人社区最近突然出现了销售CMHC MLI Select地产项目的广告。我好奇地去查了一下。不查不知道，一查吓一跳，原来真不知道加拿大还有这种地产慈善项目。这是个2022年3月开始的项目，看来现在已经有建好的房产待售了。项目名称中的CMHC是家国营按揭贷款保险公司，MLI是mortgage loan insurance 的意思，select应该是“精选”的意思，连在一起就是“国营按揭贷款保险精选项目”。国家队，会如何挑选被认为值得用低利率和50年还款期支持的项目呢？下面我用华人社区正在推销的项目为例解读一下。
“精选”的标准有3个：1.可负担性affordability；2.节能性energy efficiency；3.无障碍性accessibility。每一项都要打分，总分高低决定了“精品”的“精致”程度，得分越高的物业享受的优惠越多。无障碍性最低20分，最高30分；节能性最低20分，最高50分，可负担性最低50分，最高100分。在华人社区正在销售的项目是首付5%，50年还款期的已完工项目，达到这个优惠力度，最低需要100分。假设无障碍性拿到满分30分，节能性拿到满分50分，可负担性达到最低的50分，才能获得总分100分以上。可负担性达到最低标准50分，要求该物业中有40%的单元，以低于本地租房者中位数收入30%的价格进行出租，原文是minimum 40% of units at maximum 30% of median renter income。以多伦多为例，中位数家庭收入是8.5万，其中租房家庭的中位数收入是6.4万，如果按照后者30%的月收入提供出租房，租金应低于1600元，且廉价出租的时间不能低于10年。在多伦多以1600元租到最高节能标准和最高无障碍标准的住房，是要把多伦多变成理想国或乌托邦。如果一栋这样“精品”楼，有40%的单元以低价出租，其他的60%单元以市场价出租，且不说这栋物业的买家能否获利，按照“人以群分”的原则，能否租出去都是问题。因此，这个“精选”项目的最佳买主应该是政府，用纳税人的钱去做慈善事业。现实情况却并非如此，建出此类精品住房的开发商并没有成功地把项目卖给政府，只能另辟蹊径卖给公众，给民众提供一个参与慈善事业的机会。
结语
风口，是用来干预市场的，可能加速市场进程，也可能扰乱市场秩序。促进市场经济的是东风，可以利用；吹向理想国的是西风，终究会被市场打败，长久不了。我相信，市场经济的信仰者们都有一双慧眼，能够识别出那些有利于市场的政策，并加以利用，例如，二手房政策的放松，将加剧市场竞争，推高房价，先行者特点就是敢于行动。草台班子制造的，承载乌托邦理想的风口，在市场竞争中存活不了多久，我们不能依赖。
特鲁多政府是个草台班子，不断用乌托邦和理想国的神话和各种损害国家长期经济发展和社会安定的昏招来骗选票，但是越来越多的加拿大人已经看到这个草台班子给加拿大造成的损害，这些演员会随着班子的内讧相继跌下舞台。
我一直在苦苦寻找，生活在资本主义国家，什么才是安身立命的根本，以及如何扎根于资本主义。很幸运，最近在小说《阿斯特拉耸耸肩》中找到了这两个问题的答案：我永远不会为别人而活，也不会要求别人为我而活。在资本主义国家，抱利己之心，行利他之事，就可以不被风口所裹挟，不被草台班子所欺骗。祝愿每一位移民到加拿大的读者，都能够活成自己想成为的样子。现在的世界是个草台班子，但!我!们!不!是！
王红雨 2024年12月18日晚于多伦多
作者微信号：14168805089
