过去的2年半，美联储的举手投足相当引人瞩目，吸引了全世界的眼球，每次加息人们都睁大了眼睛，并感到呼吸越来越困难。9月18日突然意外地激进降息0.5%，基准利率从5.3%下调至4.8%，让人们深深怀疑美国老大哥身体是不是不行了啊。新闻发布会上，记者们发疯地追问联储主席，美国劳动力市场是不是跨了啊，咋降息这么多？鲍威尔咬紧牙关，始终不承认经济有问题，不承认失业率可能失控。

一周之内加拿大小弟也有出人意料的大事儿发生，9月16号，加拿大财政部连招呼都不打，直接官宣放松房贷政策。过去16年，只有收紧房贷政策的消息，从来没有过放松房贷政策的新闻啊。加拿大财政政策的调整对我们这些生活在加拿大的人影响更大。

首付低于20%的借款人，从2012年7月开始，最长还款年限是25年，而首付不低于20%的借款人，最长还款年限是30年。这条执行了12年之久的双轨制，终于要在今年12月15日被并轨了。目前，首付不足20%的借款人，最大借款能力是年收入的4倍，首付不低于20%的借款人，最大借款能力是年收入的5倍，12月新的贷款政策实行之后，低首付购房者们平地增高了相当于一年收入的借款能力：年收入8万的借款人增加了8万借款能力，年收入15万的借款人增加了15万的借款能力。放宽和延长房贷还款期，是提高买房能力最快的方法，没有之一。在降息开始的时候，推出如此大胆的刺激需求政策，前所未有。财政部网站在公布新的贷款政策时，标题是Government announces boldest mortgage reforms in decades to unlock homeownership for more Canadians 《政府宣布数十年来最大胆的按揭改革，以帮助更多加拿大人实现房屋拥有权》。

自由党政府为了选票，已经顾不上房价了。本次借款能力大放水，可以堪比货币放水，值得喜大普奔。首付不足20%，与首付超过20%的借款人，在借款能力上平起平坐之后，动作快的家庭，将比慢吞吞攒20%首付的家庭更早买到房子，在房价被快速拉升之前先下手为强。买房竞赛中，首付低但家庭收入高的家庭，比首付高但收入低的家庭将更具优势。这是公平的，因为收入高，纳税就高，对社会的贡献就更大。今年12月15日之前，首付高于20%的家庭在买房战争中还有一些优势，新政执行之后，高收入低首付的家庭会冲击房地产市场。不管自由党是为了啥目的，能推高房价的政策，就是好政策。12月15日新政策执行之前，目前有借款优势的家庭需要抓紧时间了。

01 美联储是预防性降息还是利率政策转向？

美联储要降息，大家都知道了，但首次降息就下调0.5%，还是出乎很多人的预料。美联储降息大致有三种方式，1.救灾式降息，次贷危机，疫情爆发，使用的都是救灾式降息，即，眨眼之间把利率降到最低；2.预防性降息，预防经济衰退和失业率上升，小幅慢慢降息，例如，2019年的降息，小心翼翼地每次降0.25%；3.利率转向，从控制通胀改为促进就业，例如，互联网泡沫破裂之后的2001年，被称为Fed pivot，“联储转向”。第三种降息，是过去一年中人们心心念念的，资本市场多次误判美联储将政策转向，结果都落空了。9月18号的降息，应该是利率转向式降息。

美联储目前的政策方向透明度非常高，9月18号公布了美联储公开市场委员会的点阵图，有权投票的联储成员对未来利率走势的投票显示，2024年预计再降息两次，每次降息0.25%，2025年预计降息1%，2026年降息0.5%。按照美联储内部“自己人”的预测，未来两年降息2%，基准利率将回到中性利率2.8%。点阵图，是一种预期管理的方式，不是任何形式的承诺，只是此时此刻联储成员们的集体猜测。

每个国家都有自己的央行，但美联储是其他所有国家央行的央行，因为美元是世界通用货币。联储降息的号召力是不容质疑的，全世界的大部分国家，正在走入降息通道，包括加拿大。降息，意味着产生收入的资产，资产价格将按照新利率重新估值，利率越低，资产价格越高。新一轮财富效应扑面而来。

02 加拿大房地产市场将再掀波澜

“部分人买不起房子，并不只是收入问题，一个重要原因是房子供给短缺。道理很简单，银行目前的贷款最长还款期是30年，如果改成最长还款期50年，相同的房价和收入情况下，立刻会有很多人买得起，因此房价的可负担行本身就是个伪命题，再怎么研究和分析收入都不对……如果银行把还款期从30年延长到50年，买房的需求更大，房价会急速拉升到新的天际线，银行监管当局不是不可能允许银行这么做，因为还款期越长，贷款越容易负担，贷款违约率会越低。任何关于房子可负担性的研究报告，论文，新闻，都是在一个伪命题上打转。”上面这段话，节选自《房地产中的伪命题合集》2022年8月7日，“王红雨在加拿大”公众号。住房危机问题整天上头条的时候，我写了这篇文章，核心观点就是，解决住房供给问题很难，得多建房子；解决需求问题，非常容易，只要延长房贷还款期即可。看来特鲁多政府中也有明白人，也知道延长房贷还款期可以解决贷款难的问题。没想到的是，在供给问题没有解决之前，就开始刺激需求了。是我太保守了，完全没想到政府推高房价的决心和行动力都这么大。

今年三次降息之后，加拿大房地产市场依然死水一潭。房价不涨，就没有财富效应，就没有消费欲望，就会导致内需不足，经济走向深度衰退。此时此刻，用放松按揭贷款政策撬动经济，是一场及时雨。2008年降息的时候，最长还款期从40年缩短到了35年，限制借款能力。2021年降息之后，银行监管当局推出了最低压力测试利率5.25%，限制借款能力。以往在降息期间，都是收紧房贷政策的。9月17日，加拿大消费物价指数CPI，3年来首次降到2%，为央行降息铺平了道路，18日，美联储降息0.5%，将使加拿大央行在降息道路上更加有恃无恐。降息本就能够刺激需求，再加上房贷政策的放松，房地产市场再次起飞，指日可待。前提是，特鲁多12月15号的时候还是总理。

买房的可负担性，是最长房贷还款期决定的。2008年以来，由于住房供给跟不上需求，首付不足20%的房贷最长还款期从40年一路降到了25年。人的寿命越来越长，房贷还款期应该越来越长才对，现在合理的最长还款期应该是45年。2012年以来，首付不低于20%的借款人，被允许30年还款期；首付低于20%的借款人最长还款期只有25年，因此限制了低首付家庭的购买力。还款期25年，最多借到年收入的4倍；还款期30年，最大借到年收入的5倍。以100万的房产为例，最低首付是，首个50万5%首付，超出部分最低10%首付，因此最低首付为7.5万，贷款金额92.5万，贷款违约保险费率4%，保险费为3.7万，总贷款金额为96.2万，按照今天的政策，借款人需要至少24.1万年收入。12月15号之后的新政策，还款期从25年延长到了30年，则只需要年收入19. 3万。新政策将导致更多低首付家庭可以贷款买房，需求增加了，供给基本不变，房价上涨是必然的。

首次置业者面临上述政策变化的时候，需要做一些计算和权衡。20万年收入的家庭，首次置业，目前有9万首付款，该不该在政策变化之后立刻买房呢？如果买100万的房子，首付想达到20%，还需要再攒11万首付款，无需支付贷款违约保险费。如果支付3.7万保费，就可以立刻买房。注意，贷款违约保险是银行向保险公司投保，银行在放款的时候立刻支付给保险公司3.7万的保费，同时把这3.7万加在贷款本金上，由借款人分期偿还，借款人无需用现金支付这笔保费，或者说保费也是借的。贷款违约保险的受益人是银行，一旦借款人违约，银行向保险公司索赔。如果房价处于上升期，低首付买房可以抢占先机。有借款能力，并对房地产市场，以及自己未来收入有信心的家庭，会选择早买；相反想法的家庭会继续“再等等”。无论如何，目前原本贷款能力不足的很多家庭，12月15号新政如果能落地，借款能力将大幅提高，有些家庭一定会拥抱这份大礼的。加拿大的新房供给，每年22万到25万套左右，近几年新移民数量大幅增加，但房屋供给低于需求的状况已经旷日持久，买房就像是抢椅子游戏，动作慢的没地方坐，一直站着，后加入游戏的人越来越多，新椅子数量增长有限，竞争将越来越激烈。

购买了贷款违约保险的住房贷款，是加拿大资产证券化市场中的最优质原料。商业银行承做的按揭贷款中，有违约保险罩着的那部分，很容易卖给CMHC，从而套现，资金用于做更多贷款。CMHC把这些以房贷为抵押的证券（MBS mortgage backed security）卖给投资者，帮助商业银行实现按揭贷款变现。目前CMHC主要承销的是还款期低于25年的贷款，由于资产规模有限，证券化的金额也受到了限制。新政策执行后，CMHC收购的按揭贷款很可能扩大范围到还款期是30年的房贷,将大大增加了资产证券化的优质原料。资产证券化是住房金融最大的资金来源，新政之后，银行将获得更多低价资金。

房贷新政，将加剧抢房子游戏的激烈程度，同时给银行创造出更多可用于发放按揭贷款的资金。如果特鲁多政府能坚持到12月15日，加拿大房地产市场将掀起一轮新的波澜。

03 对地产投资的影响

虽然本次房贷政策调整，将低首付贷款买房的房价限制从100万提高到了150万，但20万以上年收入，还没置业的家庭应该是极少数，放宽房价范围影响不大。

租房，具有吉芬商品属性，收入越高的家庭，越不愿租房。咸菜属于吉芬商品，收入越高，消费的咸菜越少；与买房相比，租房就像是咸菜，属于吉芬商品。吉芬商品的收入弹性是负数，随着收入的增加，消费量减少。很多人家庭在达到年收入20万以前就买房了。大多伦多地区目前的CONDO平均房价67.5万，镇屋平均房价89万，半独立屋平均房价102万，突然提高了借款能力的家庭，应该主要集中购买上述三类中低价房产。通常来讲，首次置业人群的目标房产，与地产投资者是高度重合的。

关于投资二手CONDO的问题，我想全文转述群友老金的一段话，因为他说的比我说得好：“经常有人问我，condo不涨的，是不是?其实这个问题很好回答，先假设你的结论正确，condo 不涨，house 涨，于是house 和condo的价格之间就会出现一个缺口，自住房买房人是刚需，但是，买房人群的收入是从低到高是连续的，不会出现某一段收入没有人这样的缺口，买家是没有能力把价格缺口上方的房价打压下来的，所以，只能把缺口下方的房价抬上去，这样就必然拉动condo价格填补这个价格缺口。搞明白这个逻辑，condo会不会涨就很清楚了。第二个是投资房，税后收入才是你的钱，现在资本利得2/3纳入率，一套100万house， 翻倍，赚100万，和两套50万condo 翻倍赚100万，税后收入差距更大了，两套50万可以分两年卖，享受了两次低于53%税率的优惠，现在还有两次低于2/3纳入率的税收优惠，税后收入差距会很大。2/3资本利得纳入率，对低价位房子是利好，高价位房子是利空。现在，很多开发商取消项目，目前condo很低迷，过几年会出现供应短缺，加上资本利得税纳入率的变化，是买入的机会。另外，两套50万condo，对收入需求比买一套100的要求低，比较容易做到20%首付，5倍收入，50*0.8=40/5=8万收入，如果买一套house，100万，8万收入需要首付60万，两套50万condo，首付10+10=20万，自有资本的投资税前回报率house 100/60=1.67 condo 100/20=5 ，也差很多。分两年卖的税收好处，差别更大。所以，投资不能只看涨了多少，要算最终到手多少，计算投资回报率，这才是真正的投资收益。”CONDO投资的精髓部分，老金已经说得再清楚不过了，我只提醒一句，他说的是二手CONDO，不是CONDO楼花。

新政会导致突然多出来很多竞争对手，很多首付不足的家庭，今年本来是没资格参加买房比赛的，但由于赛制改了，很多原先不合格的选手有资格参加比赛了。地产投资者是人群中最聪明的一群人，知道自己现在该做什么。

04 新政的不确定性和风险

新政的不确定性，主要体现在特鲁多能否坚持到12月15日。这位总理不受民众喜欢，民众的不满情绪愈演愈烈，否则也不会提出如此加剧住房危机的政策。明知人多房子少，还在刺激需求，就是为了年轻人手里的选票。对于地产投资者来说，昏招也是招，能让住房危机更持久和房价更高的政策都是有利于地产投资者的，作为普通的中产，没能力改变旧政或者阻止新政，只能及时采取必要的行动利用好现有的或者即将施行的新政。

房贷违约保险公司可能趁机提高保险费率。12月15号之前，房贷保险公司可能游说政府提高保险费率，从首次置业者身上薅更多羊毛，分享地产盛宴。

有反对声音说，新的房贷政策会加重加拿大人已经很沉重的债务负担，应该反对和抵制。我在CHATGPT里问：“加拿大人的家庭债务与可支配收入的比例是多少？”答：180%。再问，“加拿大人的家庭净资产与可支配收入的比例是多少？”：答：850%。什么意思呢？就是说加拿大人的180元负债，有850元资产撑着。只看负债，不看资产的人，是杞人忧天。很多人以为“现金为王”，在加拿大，其实是“负债为王”，能从大银行借到按揭贷款的家庭，说明值得银行信赖，银行也愿意借钱给这样的家庭，去持有更多房产。低收入家庭在存款，高收入家庭在贷款，银行的工作就是损不足以奉有余，放大马太效应。

结语

对房地产市场太悲观的人可能忘了，市场上最大的player是政府，这位玩家还是游戏规则的制定者，兼裁判。总理和财政部长觉得自身难保时，会修改比赛规则，努力让比赛延续下去，哪怕更加激烈，以此搏一搏下一场比赛的裁判资格。政客追求的就是政治正确，而不是经济正确，无可厚非。布坎南所代表的公共选择学派认为，没有一位政客是天使，指鹿为马地把个人利益说成是公共利益，就是政客的本质。美联储激进降息后，联储主席不承认美国经济有问题，于是，美国首席经济学家川普就暗示，这是美联储在参与政治游戏。加拿大的政治游戏则毫无遮掩，改变房贷政策，就是为了获得年轻人的选票。作为选民和普通家庭，唯一能做的就是经济正确，争取在每次大的政策变化时都做出正确的经济选择。过去的2年半，地产投资人非常辛苦，一直在过苦日子，努力用真金白银去杠杆、维持现金流，现在终于看到了希望。地产投资者们，裹挟在各种政治游戏中，时而受益，时而受损，只要从长期来看收益大于损失，就值得继续play下去，加油！

作者微信号：14168805089