有些人对加拿大当下房地产市场的描述，一张嘴就是“经济下行市场低迷”。其实加拿大经济是上行的，而不是下行，失业率是有史以来最低的时刻，怎么能说是经济下行呢，甚至可以说是现在是经济复苏的高光时刻，是峰值。按照经济周期的特点来看，如果是经济复苏，所有人都应该感觉到自己的收入变高了，生活质量变好了，但事实并非如此，绝大多数人其实没有感觉到经济已经复苏到了顶点。原因很简单，每个人都感到了通胀的切肤之痛，以及对未来经济发展的不确定性带来的焦绿，这种感觉太强烈，所以对经济复苏毫无察觉。特鲁多政府并不这么看，他们认为加拿大经济欣欣向荣，从疫情中的康复比美国还完美，甚至膨胀到认为应该加息给火热的经济浇浇水，让失业率提高些，从而降低需求，配合一下供应链不畅的问题。这就是我们今天面临的大环境。

加拿大央行执意加息，不管是受了美国的影响，还是受了特鲁多的影响，总之是要加息，完全不管以前承诺过2024年之前不加息的誓言。3月2号，4月13号已经加了两次，6月1号还继续加。房地产市场是城门失火殃及池鱼的重灾区，因为加拿大的股市也没啥可跌的了。二手房市场从3月份开始就开始进入了观望期，4月份一举变成了买方市场，即，买方说了算的市场，彻底扭转了2月份之前的卖方市场局面。此时此刻，如果有人说建议买房，尤其是建议加按房产，那肯定要被带上无良销售的帽子啊。

在这么可歌可泣的大环境下，要不要做房地产投资？你们肯定知道我的答案，无需抢答。写这篇文章不是为了给什么出人意料的结论，我不需要博眼球，我的答案还是买买买，你没猜错。很多人看到这里可以关闭此文不必再读了，甚至可以取消关注，我真不需要那么多人关注。写这篇文章是为了帮大家梳理一下目前的大环境，为打算投资房地产的读者加油打气。

01 可歌可泣的大环境

不是只有加拿大央行在加息，美联储也在加息，所以这才是大环境。目前的通胀是需求太旺盛，供给跟不上需求造成的。解决之道应该是提高供给水平，因此需要鼓励企业加大投入，现在最需要的是降息，但很可惜，利率无处可降，所以被迫通过加息来限制需求。加息会恶化供给能力，导致失业，造成经济衰退。美联储说了，加息没有终点，只要没造成衰退就一直加。很明显，美国和加拿大的央行都选择了统一个方法：用一个错误去掩盖另一个错误。疫情期间货币发行量太大，救助太猛造成了通胀，这是已经犯下的第一个错误，现在需要降息鼓励需求，但没法降息，只能通过加息制造失业，来减少需求，这是第二个错误，但央行希望第二个错误能掩盖第一个错误。央行拨乱反正的勇气，可歌，但通胀高造成的民生问题和即将到来的濒临衰退对普通人来讲，可泣。我们正生活在一个可歌可泣的大时代。

美国和加拿大一样，疫情过后出现了第二次科技泡沫破裂。奈飞公司今年第一季度北美订阅用户取关人数达60万，估计第二季度取关人数将达到200万，股价从疫情期间最高的650元跌到了现在的190元，这是2018年时的股价。疫情前名不见经传的ZOOM在疫情期间广为人知，股价一飞冲天，最高时股价580元，现在回到疫情前的90元。人们期望中的科技改变世界，不仅没有发生，而且让误信的投资者可能终生无法翻本。盲目相信科技的力量，让投资者吃尽苦头。其实巴菲特早就说过，当一项科技产品成为日用品之前，都不值得投资，所以他和芒格在确信苹果手机成为日用品之后才开始投资苹果，他们的逻辑其实不是要投资高科技，而是投资日用品。大家这次记住了吗。

全世界最有吸引力的美国股市，在疫情期间走出了股价和企业盈利能力背离的行情，其实就是美元超发吹起来的泡沫。目前，道琼斯工业指数和标普500指数都回到了一年前的水平。不要觉得美国股市已经陷入了低谷，美股的未来还有很大下滑空间，到底多大，要看美联储第二个错误犯的有多大。

北美的这个熊样真不算啥。再看看日本，更惨。美国开始加息了，日本还在QE，无限量购买债券，甚至开始购买股票的ETF了。作为世界上国债余额与GDP比例最高的国家，一直印钱一直爽，终于出现了2%的通胀率，这是30多年来求之不得的结果。日本一直在抛售美国国债，不断推升美国国债收益率，完全不顾主人的死活。求生欲，肉眼可见。

欧洲的优等生，德国，终于也债务缠身了，金融衍生品余额相当于美国GDP的3倍，金融安全存在重大隐患，低房价的世界劳模身份也丢了，疫情以来德国房价高企。英国终于脱欧了，他们忘了苏格兰老经济学家亚当斯密的忠告，国民财富来自于分工和市场，脱欧之后大市场不要了，你的国民财富还能好了吗。瑞士和瑞士法郎，在人们心目中的信用杠杠滴吧，可惜行将毁于一旦，瑞士央行购入了大量美国独角兽公司的股票，包括谷歌，亚马逊和微软，随着美股露出原形，瑞士这个欧洲尖子生的身份已岌岌可危。

东方两个大国，分别头朝下钻入了两个自以为能够完胜的泥潭，主动从全球供应链中退群了。篇幅所限，此处略去1万字。

“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；这是一个信任的时期，这是一个怀疑的时期。

这是一个光明的季节，这是一个黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前应有尽有，人们面前一无所有；人们正踏上天堂之路，人们正走向地狱之门。”

——《双城记》狄更斯。

02 混乱的源头是什么

疫情爆发之前，2019年底，各国经济衰退迹象已经非常明显，众多原因中一个重要原因是2017到2018年的加息导致的消费不足。2019年虽然全年美国和加拿大都没有加息，但已经难以挽回颓势。疫情爆发之后，美加没有着急生产口罩，而是在2020年3月就把利率降到底了。巴菲特评价鲍威尔是英雄，我认为这个评价无法经得住历史的检验，就像格林斯潘在任时被奉为神灵，一旦离任，屁股一台，座位下面的真像就露出来了。人为调控利率，相当于动用大规模杀伤性武器，副作用太大，果断使用这个武器人要么是英雄，要么是罪人，现在判断还太早。鲍老师最近多次上镜，表示加息加晚了，央行现在决心加息，只要不产生衰退就一直加。华尔街日报记者在5月17号的采访中问的第一问题是：“您在疫情爆发时果断决定降息，因为您认为这是一种紧急情况，但通胀出现的时候，您为什么不认为这是紧急情况昵？”我当时就笑喷了，是啊，美联储有抗击疫情的责任吗？美联储的第一要务不是控制通胀吗？加拿大央行行长的表现绝不逊于鲍老师，最近英文媒体最热的话题是保守党的皮埃尔说，加拿大的央行就是特鲁多的提款机，如果他当总理就撤了央行行长。特老师当场报复：小皮同学，你太嫩，怎么能给咱家的央行独立性抹黑呢，以后行长说话还有人信吗？这么嫩很不适合当总理呦，你看看我当的多好。我呸，加拿大今天这种可歌可泣的局面，就是特老师一手造成的好不好。

我们来捋一下加拿大疫情以来的经济手段：2020年3月央行一个月内3次降息，每次0.5%，央行利率从1.75%直降到0.25%，利率降无可降，货币政策当月武功丧失一半，另一半是通过QE印钞，也立刻启动。央行开始大举收购世面上的国债和按揭贷款支持证券MBS，因为MBS量太少，所以收购的大部分是加拿大国债。央行高价收购，所以投资者纷纷套现，现金从央行流出来了。一些人拿这笔钱做首付买了房子，另一些人继续投资金融资产，购买了特老师新发行的债券。特老师表现神勇，疫情补助，只要伸手就给，每人每月2000，一发就是19个月。在央行的积极配合之下，特老师在2021年9月的大选中再次获胜。这种央行买入政府旧债券，帮助政府发行新债券的操作手法被称为Modern Monetary Theory，简称MMT，即，现代货币理论。这种操作有一个神奇的效果：本来是由子孙后代承担的债务，通过央行的手进行了货币化，由当代人承担了。所以MMT也有人称之为“债务货币化”，也有人称之为“功能性财政政策”。都是一回事儿，就是央行印钱，买政府发行的债券，让当代人的货币贬值。我在聊MMT话题的时候，有位财商群的群友给了一个神回复，她把MMT解释为More Money Today，确实如此。小皮同学说，皇帝没穿衣服，要撤了裁缝，皇帝当然不高兴，加拿大通胀如此之高，皇帝像没事儿人似的，就是因为有个好裁缝啊，不仅给皇帝做新衣服，还正在帮皇帝抗雷。大家动脑子想想，通胀是央行弄出来的吗？

为什么加拿大已经债台高筑了，还无限量发疫情救济款，而且是在完全没有进行资格审查的情况下发？还不就是选票闹的吗。每次大选，当选的人得票数都没有超过半数，所以拉选票的人就极力许诺帮助各种诉求的人，帮多了，钱就花冒了。加拿大这些年比美国的情况更恶劣。自由派强调平等，属于白左，特点就是无厘头地搞平均、搞平等，完全不顾钱从哪来；保守派，强调自由，虽然尊重市场和竞争，但大多有民粹倾向。加拿大已经连续向左7年了，美国刚左了2年。左的时间越长，越混乱，加拿大今天混乱的源头，我个人认为，来自于加拿大的民主。

在加拿大生活了14年之后，我对加拿大的民主没有任何好印象，而且越来越相信民主不是万能的。相反，因为要迎合民意，执政者没完没了地透支未来，现在又想出办法，利用疫情把透支未来的钱进行了货币化，当代化，导致通胀，戕害每一个家庭。我对政治话题了解不多，也没有深入研究，但还是想和大家分享一下我的个人感受。

西方思想不能说优于东方思想，但西方的制度的确存在优势，可这个优势并不是民主体制，而是私有财产神圣不可侵犯。西方的整个制度是自发的，不断渐进式改良的，而不是人为建构的。在改良的漫长道路上，英国的光荣革命是最重要的一个成功，一举奠定了王在法下的西方制度体系，即，哪怕是英国国王也不能在未经审判的情况下，剥夺任何人的财产，限制任何人的自由。今天依然有很多国家，虽然有无数条法律，但就是因为王在法上，警察违法执法，而使法律形同虚设。如果一个人的财产在未经审判的情况下就可能被没收，那么这个人在社交媒体上就不敢说话。英国之所以在光荣革命之后开挂，从一个岛国变成日不落帝国，说明了王在法下有多重要。美国，加拿大等，在英国光荣革命之后建国的英语国家，之所以全部是发达国家，都是得益于王在法下的优良传统。我理解的西方社会制度是这样的：要保证私有财产神圣不可侵犯，就要保证王在法下，要保证王在法下，就要保证立法程序公平和民主，因此像加拿大这样的西方国家制度，其终极目的是保护私有产权神圣不可侵犯，民主只是保证这一目标的手段。民主，作为手段，在加拿大的代价实在太高了。我现在一听到选举俩字，就会感到消化系统不舒服。

03 岁寒知松柏

为了保证私有财产神圣不可侵犯，我们都付出了巨大代价，最高53%的个人所得税，高达6.8%的通胀。那么，如果我们没有什么财产可保护，就享受不到资本主义的优越性，压根就不用移民。在这么好的产权制度下，很多人暴殄天物，不知道珍惜，没有在财富积累上取得应有的成绩。

追求财务自由，我认为永无止境，但追求财务安全从目前的货币价值来看，500万美元的净资产应该可以达到家庭财务安全的水平，除非这笔净资产的投资回报率能够跑赢通胀，否则也很难保证平衡一生的消费。目前的大环境不禁让人担心，2030年加拿大平均房价会不会达到200万。我个人认为，如果特老师和现在的央行行长继续搭档配合下去，加拿大到2030年最大的纸币面值应该是500元，而不是100元。如果一直这么搭档下去，加元成为日元也没啥不可能的。疫情，给了加拿大一个实验室里测试房价的机会，没有外国人，没有新移民，房价依然暴涨，这就是货币贬值的结果。幸亏有房价暴涨，否则现在加拿大的通胀率应该是两位数。加拿大的热钱，原产地就在加拿大，是加拿大的选票政治催生了货币超发，吹起了房价泡沫，余威导致了通胀。外国人根本就不在加拿大房价上涨的犯罪现场。

加拿大央行加息之后，多伦多地产从卖家市场180度转弯成买家市场，一些人幸灾乐祸地大呼房价要下跌30%，直到4月份房价数字摆在面前才消停。4月份比3月份房价下跌了6.4%，比去年同期上涨了15%，而4月份的消费物价指数是6.8%，即，今年4月与去年4月相比，物价上涨了6.8%，或称货币贬值了6.8%，房价妥妥地，高高地跑赢通胀。

冬天到来的时候，看看那哪些植物依然清脆碧绿，你就知道什么耐寒了。岁寒识松柏，日久见人心，患难见真情，在加拿大，能跑赢春夏秋冬，加息降息，政府更替的资产，除了房产，我没找到其他资产。加息，导致名义利率上升，房产持有成本增加，对地产市场的心理有很大的影响。对于我来说，今天就是2018年的重现，我已经有了肌肉记忆。现在和2018年一样，很多人迎合买家的损失厌恶心理，忽悠卖家快速出手，忽悠买家再等等，一只手卖矛，一只手卖盾，左右逢源。2018年我在某论坛坚持我对房产投资的观点——买买买，跟帖的骂声可想而知，但我不能昧着良心说“再等等”啊，做人是要有底线的，曲意迎合不是我的风格。

地产投资和股票投资一样，要赚大钱，不是小钱，就要识别出有价值的资产，买入，并长期持有。短期买卖靠术，长期投资靠道。地产投资的道，就是买买买。花钱去学地产投资之术的人，如果不坚持地产投资之道，那些术都没有用。有些平台邀请我去开课，我说，如果让我讲地产投资，就3个字，“买买买”，如果再加两个字，就是，“不卖”。对我来说，地产投资的术就是徐庶进曹营之后给曹操献的第一个计策：连战船。如果怕风浪，就买6条船，连在一起。货币是洪水，要想不被淹死，恐怕只有一只救生圈是不够的，还需要船，最好是连在一起的多条船。没有自住房的家庭很容在货币洪水中溺水身亡。只有自住房的家庭其实只是有一个救生圈，而不是避风港，浪大的时候容易呛水。有多套房，例如，有6套，就是一个连战船的模式，相对更加稳健。火攻，是连战船模式的死穴，火攻包括：加息和空置。投资者如果能克服加息和空置的困难，就算诸葛亮和周瑜都活过来也伤不着你。加息，让一部分裸游的人浮出了水面，这些人本来就没有长期应对负现金流的能力，再加上低利率时期寻求破格获取，每套房子的贷款借了7倍于年收入的贷款，破格获取的贷款通常期限很短，到期后续约的利率更高，所以这些破格获取的人会被迫卖房。空置，现在看风险不大，因为租房市场完全是卖方市场，房东说了算。对付火攻，我的建议也是老生常谈：每个房子的贷款不要超过家庭收入的5倍，（有人笑话我太保守，没本事帮客户借到年收入7倍的贷款，我对此类说法不屑一顾）；如果大银行都不给贷款，就要停手，而不是寻求破格获取；买好地点的好房子，会大大减少空置风险。多套房投资者抵御风险的手段其实很简单：要么在加拿大深度工作，用场外现金流抵御优质房产的负现金流；要么把海外资产转入加拿大，既然要当地主，家里就得有余粮，总之，要在加拿大持有多套投资房，需要深度扎根于加拿大，要么有收入要么有资产，否则最好不要碰房产投资。正如巴菲特说的：如果没有能力长期持有，就一分钟都不要持有。投机者会在退潮时方显裸泳本色，市场的机制就是要淘汰这些伪地产投资者，实现市场出清，让有能力长期持有房产的家庭持有更多房产。

房产投资遵循的是优绩主义原则，即，跨入能贷款，能用场外现金流抵御优质房产负现金流冲击的这道门槛，就可以获得更多房产。优绩主义，meritocracy，是指像考大学一样，有个门槛，对于能进入的人来说是门，对于进不来的人来说是槛。近年来，以桑德尔为首的一批美国学者对优绩主义大加讨伐，他们认为没有大学文凭的人被矮化、被漠视是不公平的，优绩主义制度下失败者的愤怒，给这个世界带来了很大的不安和痛苦，例如，美国那些在竞争中失败的家庭投票给特朗普老师，给美国带来了灾难；英国的此类家庭无厘头地投票要求脱欧，政客为了选票迎合这些愤怒的人，结果真的就脱了欧。优绩主义有一定的负面作用，让竞争中落败的家庭充满了羞辱和愤怒，且无处发泄，因为自己的失败是选择错误和努力不足导致的，怨不到更努力和更明智的人；同时，优绩主义的也有优点，例如，把没有借款能力的人挡在了持有房产的大门之外，避免了美国次贷危机的灾难再次发生。优绩主义的确会加剧失败者的痛苦，助长精英的傲慢，但我深信，平均主义比优绩主义更差，因为至少优绩主义能让人们更加努力学习，更加深度工作，更加诚实纳税。我相信，优绩至上的制度会长期存在，因为这是督促人们力争上游的动力，也是力争下游倾向的阻力，在优绩制度下，房产财富会越来越向少数家庭集中。

04 通胀，加息与缩表

无论你是否在疫情期间领过救济，无论你是否认为地产投资可以抵御通胀，每个家庭都在无差别地遭遇通胀的迎面暴击，无处可逃，只是坐拥抵御通胀资产的家庭受伤程度更低而已。如果生活中有必不可少的A到Z，24种必须的消费品，当A涨价的时候，你找来B做替代品，结果B也因供不应求而涨价了，你就得选择C，以此类推。当通胀出现的时候，不及时采取措施，很快H也涨价了，你因为负担过重要求老板加薪，老板不同意，你就跳槽了，总之你的工资是涨了，上涨后的工资把你生产的G的价格也推高了，日复一日，早晚Z的价格也会上涨。央行在E价格上涨的时候还说通胀是transitory，你信了，涨到H的时候你已经受不了了，也不信了，这时通胀就已经难以遏制了。美联储有400位经济学和金融学PHD，怎么会不知道需要及时加息来控制通胀这个道理呢？但美联储主席确实是在获得连任的确切消息之后，才开始加息的，这难道不能说明央行缺乏独立性吗？皮埃尔在回复特老师时说，央行的职责之一就是控制通胀，而加拿大央行行长却在该加息的时候，忙着配合总理搞MMT，没空儿加息控制通胀，难道不应该被FIRE了吗？说的在理。全世界现在都在问一个问题，加息加到什么时候。鲍老师的回答是：只要不引起经济衰退就一直加，哪怕央行利率高过中性利率，但很抱歉，我不知中性利率是多少。加拿大这边，一把手说要把通胀率降到2%，否则不会停止加息；三把手说，加息要加到中性利率水平。现在你知道加息要加到多少，加到什么时候了吗？你要是能听懂这两个国家的央行行长说了什么就见鬼了，因为他们自己都不知道答案。

“中性利率”是个什么鬼？到底多高？2%？还是5%？这个问题说来话长。中性利率的概念，是瑞典经济学家维克赛尔130年前提出的，所谓中性，就是指利率水平与自然自发的利率相同，此时货币的作用完全看不出来，货币供应量既不会刺激经济也不会抑制经济。换句话说，就是如果没有货币，人们以货易货的情况下，资本的投资回报率，就是中性利率。这么古老的概念，已经早就不在日常生活中使用了，鲍老师为啥又拿出来说事？既然拿出来说的，咋还不知道中性利率是多少呢？不知道你说它干嘛？提到中性利率，不得不说一段轰轰烈烈的经济思想史。有人可能听说过哈耶克大战凯恩斯，这两位学者虽然已去世多年，但江湖上依然有这两位哥的传说。他俩都信维克赛尔的货币中性以及中性利率的理论观点，但在如何运用上存在巨大分歧。这场大战，观众大多只知道是一场大战，但为什么而战就不知道了。经济在没有央行调控利率的情况下，会自发形成中性利率，但经济遇到危机，或波动的时候，就很难在短期内回到中性水平。凯恩斯认为央行应该及时干预，平衡经济，稳定局势，而哈耶克则认为应该让市场自己出清，淘汰做出错误选择的企业和家庭。纵观凯恩斯的理论和思想，无论是货币政策还是财政政策，都是短期效应。凯恩斯认为政府要像工匠制作产品一样把经济走势拿捏的死死的。而哈耶克则认为，政府不应该调控利率，救企业救市场，应该让投资上犯错的个体破产，完成市场出清，政府要做园丁而不是工程师，园丁的职能是除草施肥，给植物时间自然生长。很显然，哈耶克是长期主义的园丁，而凯恩斯是短期主义的工程师。在这场辩论中，短期主义根本站不住脚，所以凯恩斯说出了一句名垂青史的话，来总结这场辩论，以及他的经济思想，——“从长期看，每个人都会死的。”后世有人制作了一个动画片，题目就是哈耶克大战凯恩斯，激战到最后，哈耶克一记重拳击倒了凯恩斯，但裁判举起了凯恩斯的手。对，这位裁判的名字叫做“政府”。凯恩斯主义大行其道，就是因为所有国家都喜欢干预经济，一直干预一直爽，因此，所有国家的经济从来都回不到自然状态，总是处在紧急和危机之中，总是需要调控，像莫比乌斯环，无限循环，永远都在处理短期危机，这，正是政府想要的结果，这，也是我们今天正在面临的大环境：拼命加息，再拼命降息，无限循环播放，你知不知道什么时候加息停止，加息加到多少，有什么实际意义呢？

加息，是最热门的词，排第二的是缩表。懂的，不懂的人都在谈论缩表，大谈特谈狼来了的人，这辈子还都没见过狼长啥样。扩表被称为QE，就是央行收购国债和MBS，释放现金；缩表就是QT，央行在这些债券到期之后收到本金，从而把现金收回。从美联储公布的缩表计划来看，缩表并不是要在市场上出售国债，而是等这些国债到期，这个过程比扩表要慢很多，否则过去2年释放出去的现金想在今后两年收回，整个经济就会立刻凉凉；而美联储会抛售一部分MBS，即，卖出按揭资产抵押证券，由于目前市场利率升高，而美联储账上的MBS利率很低，要想出售就会导致美联储账面损失，卖得越多损失越大，买单的是美国纳税人，所以美联储的抛售会引发众怒。加拿大央行没有表示抛售MBS的意愿，那就是等着到期再收回本金。目前加拿大二手房市场低迷，成交量巨量萎缩，卖房的人少了，债券提前到期的金额就少了，所以加拿大减持MBS的速度会大大减缓，缩表的效果会大打折扣。最重要的是，扩表是通过资本市场，缩表也是通过资本市场，现金量的增减首先体现在资本市场，目前美加股市的熊样，很难抵挡巨量缩表。天塌了，有股市顶着。相反，房贷资金依赖的是商业银行的信贷资金，而不是股市资金，加拿大的MBS质量非常高，根本不愁卖，散户投资者都买不到，因此商业银行房贷资金非常充裕。那些说美国一旦缩表，多伦多房价就下跌30%的人，根本不知道狼长什么样，就用狼来了吓唬孩子。上当受骗，皆因无知，一点儿都不值得同情。

政府不停滴以控制通胀为名，折腾利率和缩表，还满嘴仁义道德地说要把利率调回自然状态，看似折腾累了，要放经济回市场了，其实折腾得很上瘾，很有存在感。民间有批无知无畏者，只要政府折腾，他们就造谣，起哄，所有的流行偏见、流行谬误都是这伙人搞出来的。这伙人中表现最积极的有两类：利益相关的销售代表和优绩制中的失败者。销售代表为了自己的佣金，鼓励房主卖房的说辞都大义凛然，慷慨激昂，信以为真的人去跟着逃顶了，好像自己还有能力抄底似的，其实是中了销售圈套；优绩制下，有赢家就一定有输家，平时输家都很郁闷，但看到房价下跌就按耐不住了，好像是自己的春天来了，房价要开倒车回来接自己了，呵呵，慢慢等吧，看看能不能等来废除优绩制，按需分配房产。

哈耶克是怎么看待长期问题的呢？他说，“长远而言，是观念，也是传播观念的人，主宰着历史的发展进程。这一信念一直是自由主义信条的基本内容”。我信哈耶克，不信凯恩斯。米塞斯在1920年发表了一篇短文《社会.主义国家的经济计算》，文章的结论是没有任何一个国家有计算能力，知道该生产什么，生产多少，不偏不倚地满足人们的物质生活需要。于是展开了一场这个话题的大论战，站在米塞斯一边的重要盟友就是哈耶克。米塞斯的结论被一个东方大国完美地鄙视了，并从1949年实验到1978年，终于发现：米塞斯说对了耶，为了证明米塞斯的预言，这么做真的有必要吗？二战胜利前夕，当年的一线网红，包括爱因斯坦，路德维希维特根斯坦，伯特兰罗素等科学家和哲学家，都笃信社会.主义能够拯救世界，于是哈耶克基于上述论战时形成的思想，出版了他石破天惊的一本书——《通往奴役之路》，犀利地指出，这几位当时最红的明星给人类指的出路，是一条通往奴役之路。米塞斯与哈耶克是现代人类社会的先知，不服不行。哈耶克对长期主义的看法，就是我们今天投资理论的指引：坚持长期主义的观念，因为观念塑造历史，鄙视所有短视和短期行为；无视所有流行偏见和流行谬误，与竞争失败者划清界限。坚守长期主义的投资之道，在一个私有产权神圣不可侵犯的国家，在长长的雪坡上滚自己的财富雪球，充耳不闻销售代表的聒噪，做坚定的优质资产长期持有者。我是个长期主义者，你什么时候问我对地产投资的意见，我都会说同一个答案——“买买买”，“不卖“，2018年是这个答案，2022年还是。我信哈耶克，因为哈耶克也是一辈子不向流行偏见低头，献媚。我4月份视频内容下面有人留言，对于我没有建议大家”再等等“表示失望和遗憾。我只能说，很遗憾，这位留言的朋友太不了解我了。

结语：

央行用看得见的手乱调利率，是在刷存在感，也是在拿我们这些活人在做经济实验，最可怕的是央行是个无人监管，也不在民主监督之下的机构，我们应对央行短期行为的方法其实只有一个——坚持自己的长期主义。

生活在当下，每个人都在被通胀暴击，没有资产的人状况最惨，如果不想在晚年遭遇今天的状况，就得积极行动起来。“再等等“是粒毒药，谁吃谁知道。地产投资之道，就是长期主义，“买买买+不卖“。地产投资之术，就是每个房子贷款不能超过家庭收入的5倍，有机会加按就把现金从房子里取出了，地主家必须有余粮，否则就是佃农；深度工作或把海外资产全部转到加拿大，用场外现金流或高净值金融资产，抵消优质房产的负现金流，用优质地段的优质房产降低空置风险。最稳健的地产投资就是连战船，并对火攻保持高度警惕。民主制是保护私有产权神圣不可侵犯的工具，我们可以绕过工具直奔目标，不参合民主制口水战，尽最大努力积累财富，不负韶华。以史为鉴，练就火眼金睛，远离科技泡沫，牢牢抱紧房产这个每个人都离不了，天天都要住的房子作为优质资产。

我是长期主义者，与短期投资分子没有任何共同语言。有人问我，今年投资什么比较好？有人问我，现在还能投资房地产吗？我不仅不回复，还把这些人的微信删了。我每天都被流行谬误和流行偏见困扰，有人问我，6月1号加息之后房价真的会降吗，怎么地产经纪都这么说？OSFI会提高投资房首付吗，怎么地产经纪都这么说？HELOC 政策会改吗，怎么地产经纪都这么说？我曾在一次视频访谈中提到过一件打赌的事，2020年3月，有人要和我打赌，赌资是一瓶茅台，对方说一年后，即，2021年3月会出现通缩，我没接招，因为我知道这位高人是地产经纪，还没有分清楚啥是通胀啥是通缩，我不想欺负人。销售人员需要每天在社交媒体上制造些题目，造多了，就可能遇到他们完全不懂的话题，大家不要信以为真。

巴菲特在最近一次股东大会上回答了一位小朋友的问题，“大环境如此可歌可泣，投资者该投资点儿啥?”。巴菲特的答案道出了一个重要概念——什么是投资组合。江湖术士经常给投资者在投资组合上指点迷津，而这些人连投资组合是啥都不知道，还偏要以此为生。巴菲特的回答是“投资你自己“。每个人最大的资产是自己，其次是房子，金融资产可有可无，这才是唯一正确的投资组合概念。你自己不学习，谁能替你靠大学？你自己不报收入谁能替你申请贷款？我们生存在优绩制的环境中，你自己不优秀就不要怪自己的投资组合贬值。即使什么投资都不了解，你住的房子自己总是了解的吧。投资自己，投资房子，此生足矣，不远求。中产家庭在货币洪水中，苛求财务自由真的是难为自己，能求个财务安全已经需要付出一辈子的辛苦了。按照目前的货币购买力，家庭净资产500万美元或加元可以达到财务安全的水平。现在的加元纸币最大面值是100元，2030年时会不会是500元呢？如果加拿大持续向左，没啥不可能的。抱紧央行印不出来的资产，是求生之道，一个救生圈真的不够，连战船吧。很多人想知道我忙不忙，借此了解房地产是冷还是热。如果拿我忙不忙作为标准，地产市场一直都很热。感谢各位读者的关心，我一直都很忙，要不是有长周末，真没时间写这篇文章，感谢女王阁下的维多利亚DAY，感恩我们生活在王在法下，希望越来越多的家庭能够感悟到移民值得。