资本利得应纳税范围扩大对地产投资的影响
根据4月16号联邦预算案，加拿大从2024年6月25日起，对资本利得受益的应纳税范围做出了调整。对于个人来说，一年里所有资本利得收入中，低于25万的部分50%纳入应纳税收入，超出25万的部分66.7%纳入应纳税收入。对于公司来说，从6月25日起，资本利得应纳税比例为66.7%。应纳税收入增加，将导致投资者税后利润减少。
资本利得税的本质，是货币贬值税。因为，一项资产的买入价与卖出价之间的差价，体现的主要是货币贬值程度。所有在加拿大持有资产的人，只要资产价格上涨了，都会受到这项政策的影响。而不是政府解释的，只有极少部分富人受到这次政策变化的影响。
大多数情况下，人们不会在一年里出售大量资产，且资本利得收入超过25万，但是在去世的时候，持有资产的人会被视为在去世当天出售了所有资产，大部分人在去世的时候，资本利得收益会超过25万，而且可能会远远超过25万。因此这项政策受影响的是每个人，而不是少数人。
用个人控股公司，personal holding company持有民用房产的投资者，在出售公司名下民用住房时，没有25万资本利得只有50%收入纳入计税范围的优惠，直接将66.7%资本利得纳入应纳税收入，因此这部分投资者所受的影响最大。
用公司名义买入的商业物业，包括多单元民用住宅，同样，直接将66.7%资本利得纳入应纳税收入。
资本利得是卖价与买入实际成本的差价。如果投资者在持有房产过程中，计提折旧，CCA capital cost allowance, 导致买入价降低，资本利得会相应提高，因此计提折旧的投资者可能因资本利得提高而降低税后收益。
夫妻共同持有投资房，可以分担资本利得收益，每个人都有首个25万资本利得有50%纳入应税收入的优惠。一个人持有投资房，受这次政策调整影响比较大。
税制的变化，就是游戏规则的变化，如果规则不利于投资，并不意味着要退出游戏，而是要玩得更聪明。什么样的游戏规则，促进或打击特定的地产投资活动。例如，在美国，自住房出售时要征收资本利得税，但自住房贷款利息能抵税，所以很多美国人不愿还清自住房贷款。而加拿大人则会尽快还清自住房贷款。美国人投资多套房公寓，享有1031条款的税务政策，卖掉A公寓楼之后，如果买入B公寓楼，则卖出A公寓的资本利得无需交税，这就是富爸爸建议的投资方式。在加拿大没有这样的税务政策，因此投资多套房公寓的人比较少。游戏规则改变，让投资者付出更多税款，意味着投资者需要更努力地投资，而不是退出游戏。货币贬值税交的越多，越需要更加努力地与货币贬值做斗争。
合理避税的三个方法，Deduct, Defer and Divide，针对资本利得游戏规则的改变，加拿大地产投资者可能的应对政策：
停止计提投资房折旧CCA，减少deduct。
夫妻共同持有投资房，原来一个人名字持有的房产，可以通过refinance加上另一个人名字，没有土地转让税。卖出时，后加入产权的一方资本利得收益是从加名字的时间算起，原来在产权上的一方，资本利得分两段，加名字之前和之后。以此避免一个人资本利得超过25万。Divide
用个人控股公司持有民用房产的投资者会减少。
以公司名义投资多单元公寓时，寻求CMHC有保险的贷款，降低贷款利率，对冲资本利得损失
遗产被征税的金额加大，需要增加人寿保险投保金额。
长期持有房产，尽量延税，需要从房产中提取现金时，做refinance，而不是卖房。Defer
