2025年第一季度，加拿大房地产市场“喜迎”最冷开局。去年12月出台的，对首次置业者友好的房贷政策完全没起作用。面对7次连续降息，房产买家无动于衷，利率环境的改善，没有改变清冷的房地产市场局面。2025年开始的3个多月的时间里，加拿大经历了两位总理，三次关税冲击，买家的迷茫和恐惧在情理之中。在市场经济环境下，买家，出钱的人，永远是对的。因为提前大选，一个不确定性即将被消除，可以预见加拿大政治动荡的局面在5月份应该会得到改善。关税战，悲观地预测，要到明年美国中期选举见分晓；乐观地预测，则是随时可能嘎然而止。对于房产买家来说，不确定性正在减弱。对于卖家来说，市场已经做出了评判：现在不是卖房的好时候，挂出来，也很难卖掉。

我在油管视频2月15号《2025年多伦多房产市场展望》中认为，加拿大房地产市场在2025年将分为上下半年，两个半场；大都市多伦多和温哥华，地产市场全年将分为CONDO市场和非CONDO两个市场。5月是进入下半场的前奏，也可能是买卖双方对市场预期发生转变的拐点。此时此刻，在4月中旬，我希望帮大家梳理一下当前的一些客观事实，以便迎接即将到来的转变。

01 二手房市场：买家困惑，未觉潮汐更易；卖家怅惘，难期利市速成

第一季度，买卖双方分歧巨大，买家购买力范围内的房产，多为CONDO，房价下跌的可能性还在，因此即使暖风徐徐，仍难解心头疑虑；卖家房贷负担正在减弱，但仍然期盼早日落袋为安，彻底甩掉房债负担。分歧导致难以成交，因此交易量惨淡。

首次置业的买家，明知房贷政策鼓励首付不足20%的情况下，可以提前进场，但因为担心提前进场以后房价还会下降，所以忽略了橄榄枝，也无视正在下降的房贷利率。现在房贷利率，比18个月之前已经下降了200个基点，从6.5%降到了4.5%，依然无法打动首次置业者们的“芳心”。对首次置业者来说，挑战来自于很多方面，首当其冲的是房租涨跌。买房的替代品是租房，如果租金在下降，而买房成本不变，则顺理成章地应该选择租房。二手房交易量极度萎缩的情况下，租房需求会上涨，因此租金正在寻找新的平衡点。买房成本，相对一年半之前，已经大幅下降了。如果租金停止下滑，买房成本下降，首次置业者需要重新计算租房的机会成本。“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，是首次置业者总是错过买房最佳时期的主要原因，因为太担心这个或那个，所以听不到“两岸猿声”。

换房的买家，如果是一买一卖，可能在卖CONDO的时候会受到一些挫折，但如果加按CONDO贷款，取出首付款，是可以克服这一困难的。从市场成交量上来看，购买入门级独立屋的情况开始增多，据多伦多地区的地产经纪反应，4月份已经出现了100-150万入门级独立、半独立住宅竞价购买的情况。这一点符合2月时所作的市场分析，大都市的非CONDO住宅市场会首先启动。地点好的独立或半独立住房，在多伦多和温哥华属于“稀缺物种”，新房极少，想要升级住房的买家，需要在市场上早下手，晚了，竞价会更加激烈。

地产投资者，除非目前空仓，且笃定地认为4至5年后加拿大房地产市场强劲反弹，否则不会出手。很多地产投资者可能手里还有尚未交接的楼花，也可能目前的投资组合已经产生了巨大的负现金流，正处于重组债务的疗伤过程中，难以进一步加仓。目前的市场状况，对于地产投资新手来说是比较适合的买入时机。

二手房卖家，在第一季度遭遇了心急吃不了热豆腐的尴尬。对房地产投资前景信心不足的房主，想在春天尽早挂牌，尽早卖掉。市场=过程，这是奥派经济学对“市场”的解释。卖家挂牌之后，经历了讨价还价，甚至是无人问津的遭遇后，从4月的市场情况来看，很多卖家正在主动下架挂牌的房产，尤其是CONDO，因为租房市场正在企稳之中，本来就不着急卖房的家庭，看到租金与贷款月供的再平衡，也在调整自己的计划。

二手房市场，买家的信心是基石。二手房供不应求的情况下，卖家在市场走向的驾驶员座位上，二手房滞销的时候，换成了买家在座位上。注意，对于二手房的房价来说，驾驶员座位上的人，永远是卖家。没有什么房子是必须买的，更没有什么房子是必须卖的。房子具有居住属性，不买可以租房住，不卖也可以出租。市场角色的转变会发生在瞬息之间，转变的因素是买家和卖家的预期。目前，决定预期的最重要的因素，不是大选，也不是利率，而是关税战。全球都在屏息盯着关税战每天的变化，战况也不负众望地天天变，4月的第二个星期最有看头，因为美国的底牌已被看清。

02 关税战：一局残棋终有判，胜负谁属已了然。

关税战大棋的棋谱被称为“海湖庄园协议”，因为太荒唐，世人皆没有认真对待。但川普总统却对此协议如获至宝，信心满满地于4月2号悍然按棋谱与全世界对弈了。同时向185个国家发起挑战，做出这种荒谬决定的人，很难不让人联想到神志不清的老年病患者。我不想解释这个棋谱里的内容，因为时至今日我还是认为太荒唐。

在川普总统4月2号走出第一步棋之后，4月8号，遭到的回应是美债价格跳水，美债收益率急升。无论一共需要走几步棋，海湖庄园协议的最终目标是美债价格上涨，美债收益率下跌，否则到期美债再融资的成本会升高。走出第一步棋之后，看到的反应与目标背道而驰。4月9号川普总统先眨眼了，立刻叫停对等关税。

4月11号，美债价格继续下跌，美债收益率继续上涨，更可怕的是美元汇率兑欧元、瑞士法郎、日元，甚至是加元急跌。如果加税之后美国物价不发生大幅升高，则需要贸易对手的货币兑美元汇率贬值，否则美国物价会升高，例如，美国对加拿大商品征收25%关税的情况下，只有加元兑美元贬值，美国居民买到的加拿大商品才不会涨价，但实际情况恰恰相反，加元兑美元汇率急升。海湖庄园协议中很重要的一个假设条件是，向全世界加税，同时美国物价依然稳定，其他国家货币兑美元必须贬值。现在，其他国家汇率不是下跌，而是上涨，因此假设不成立。全世界并不在意海湖庄园协议，在意的是如果美债价格下跌和美元贬值，同时出现在美国维持高利率的情况下，说明美国、美元、美债已经失去了信誉和避险功能，全球80年来建立起来的贸易体系，甚至是金融体系出现了严重裂痕。会不会崩塌，需要看川普的下一步棋。

奥派经济学家，《小岛经济学》作者，彼得希夫在4月11日晚的播客宣布：美国已输掉了贸易战。彼得希夫认为，当年，1897年，威廉麦金莱把美国关税提到52%，增加了联邦收入，保护了工业，承担关税的是最底层的老百姓，那时美国没有所得税；到了1913年，老百姓再也受不了那么高的物价，才推出了收入所得税，同时撤销了关税，联邦收入变成了由高收入者承担，一直延续至今。川普现在的做法是改回去，让普通老百姓承担关税和高物价，给高收入的人减税。这种倒行逆施，在美国根本行不通。川粉们早晚会看明白：川普正在“为穷人说话，为富人办事”。因此，他认为，无论从美元美债的反应，以及美国即将出现的觉醒来看，美国发动的关税战，胜负已定，剩下的都是垃圾时间。果然，4月12号美国政府透露了一份关税豁免清单，关税战不但没有升级，反而看到美国正在节节败退。4月15号，欧盟提出反制措施，拟定了报复性关税商品清单，如果谈判破裂，就加入中国和加拿大的队伍，对美国实施报复性关税。

知人者智，自知者明，既不自知又不知人，硬着头皮继续坚持打关税战，怎么打也不可能实现那些伤害所有人，只求一己私利的目标，例如，加关税，物价却不上涨；引起通胀，债券收益率却能下降；加关税，其他国家都不报复，其他国家还要自贬汇率，硬要把产品出口到美国….。从目前美国在关税战中败退速度上看，此战可能草草收场。打败美国的，不是哪个具体的贸易对手，而是美国自己的债券市场。对于美国来说，几十年的贸易逆差，加上累计36万亿的国债，导致美国经济出现了一个巨大的致命弱点，即，国债余额过大。金融领域有个鲜为人知的现象——“债券义勇军” Bond Vigilantes，指的是，当欠了巨额债务的政府做出荒唐举措时，债券持有人会抛售债务。这位债券义勇军，当看到美国发起的荒唐贸易战之后，迅速射出了直插美国脚跟的一枝箭，并一箭命中。关税战，悲观地预测，要到明年美国中期选举才见分晓，乐观地预测，则是随时可能嘎然而止。

加拿大房地产市场的买家，很多人目前迟迟不肯进场的主要原因是担心关税战的影响，需要考虑这个不确定事件可能突然消失，房地产市场很快出现反转，应该为随时进场做好准备。每个人都想买在最低点，但是最低点往往是转瞬即逝的，很少有人能幸运地买在最低点。

美债收益率与房屋贷款的固定利率息息相关，因为美债收益率有“债券义勇军”监督，只要政府犯错，就会挨上一箭，因此债券收益率会起伏不定。有些人认为债券收益率会不断下降，央行会不断降息，房贷利率会很快从4.5%降到3.5%，这只能说是一种美好的愿望，实际发生的概率不大。更重要的是，目前4.5%房贷利率水平下，利率并不影响房地产市场走向。

03多伦多CONDO市场：桃花潭水深千尺，不及楼花大坑深

我在今年2月1日发布的视频《2025年多伦多CONDO市场风险分析》时，没有太多高价楼花牵连二手房市场的具体数据和例证。最近一个月见诸报端的信息，令人触目惊心。高价楼花集中交割，产生的负外部性效应是巨大的，一方面，大量资金被吸入高价楼花交接造成的资金黑洞；另一方面，高价楼花买家即使勉强交割后，因为急于出售或出租，对二手房市场和租房市场产生了巨大冲击。因此，如果把CONDO成交数量和价格平均到受灾比较严重的多伦多和温哥华，则很难看清房地产市场的真实面目。我们需要把大都市CONDO市场与其他住房的市场分开来看。

根据《多伦多星报》的调查，仅两家开发商Center Court 和 Mod Developments 就对130 起拒绝楼花交割的买家提起了诉讼，其中一位投资者被索赔高达86万加元的损失外加税费。有律师事务所正在代理 55 Mercer 楼盘的多位买家的诉讼案件，开发商寻求的赔偿金额高达 1300 万元。55 Mercer 楼盘交割后，已经完成交割的买家，在 MLS系统上的转售数据显示，售出后最大的亏损高达31.2 万加元，相当于 27% 的损失。

购买预售房产的买家，本来承担市场风险的目的是为了获得超额收益，但收获的却是超额损失。很多人说没有预计到这种情况。我过去7年一直通过这个微信公众号文章提醒买家，注意楼花风险，只是没有预计到损失有这么大。楼花的风险一直存在的，高回报对应的就是高风险，这7年来楼花风险越来越大，很遗憾，人们往往只看眼前，忽视甚至无视远期的风险。

2018年到2023年，楼花预售的疯狂景象，到2024年已戛然而止，开发商连手里的库存都难以售出。2028年之后，多伦多和温哥华将出现鲜有新CONDO落成的局面。现在持有CONDO资产的投资者，需要采取一些适当的财务手段，想办法渡过目前暂时的过剩危机。“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量”，地产投资者欲戴王冠，必承其重，Heavy is the head who wears the crown。

04. 大选中住房政策的承诺：一半是政治作秀，一半是为开发商解围

像每次大选一样，参选的各个党派都对加拿大住房危机情况开出了自己的药方。我不想在这里替他们展示药方，因为每次大选之后，都没有什么实际的行动落地。所有的建房政策，都远水不解近渴。大都市中，开发商预售新楼盘的计划，几乎全部受到了买家的冷遇。政府的建房政策，基本上是在为开发商解围，对现在想购房的买家来说，没有实质性帮助。保守党推出的，类似于美国1031条款的税务措施，可能会激发部分地产投资既得利益者考虑卖房，但目前的市场情况是不缺房源，缺的是信心。

每次大选，住房问题都要被拿出来讨论，但什么方案也无法解决加拿大每年只能建成25万套新房的问题。加拿大选民对住房政策，已经出现了“讨论疲劳”。越讨论，房产财富阶层固化越严重，因为政策既要保护既得利益者，又要获得无房家庭的支持，还要维护房地产市场健康稳定，所以拿出来的方案都是畸形的方案。最好的方案是让开发商能赚到钱，无房家庭买得起，其中努力工作的家庭优先，同时低收入家庭不至于无家可归，以及房地产财富的既得利益者受到保护。我没有看到任何一个住房方案能够同时实现上述目标。因此，讨论，论战，纸上谈兵，还得继续。总之，大选，与房地产市场没有太多关系，谁当总理都不会有什么变化。

05. 房地产阶级已经形成，跻身其中须努力

我在2018年2月19号写过一篇文章《房产是家庭财富的分水岭吗？》，解读了韩国作者写的一本书《房地产阶级社会》。书中作者提到，韩国房地产在二战之后经历了4个上涨期，1965-1968年房价涨38.2%；1975-1979年涨33.4%；1988-1990年涨16.3%；2002到2008涨22.8%。经过4轮上涨，2008年韩国的土地价值已经是加拿大的5.7倍了。房价不用年年涨，只需要区区3-4次大的飞跃，就会把大多数人留在房地产财富门外，全世界皆如此。想要遇到房地产市场大跌，跌到门外的人也能跻身其中，估计一辈子也很难遇到一次。很多人羡慕德国和新加坡的住房政策，但要注意，鼓励租房的国家里，居民鲜有房地产财富，没什么值得羡慕的。

加拿大目前的房价，即使是多伦多和温哥华这样的首位城市，还远没有到首尔，香港，纽约房价高不可攀的地步，努努力依然能够上车。投资者，或需要改善住房的家庭，需要在自己能力所及的时候果断做出决定。疫情，高利率过后，很多家庭发现，自己的收入并不稳定，抓住收入高、债务低的时候买房，不是一件容易的事。AI对就业的冲击，已经箭在弦上，没有人能保证自己明年能赚到和今年一样多的钱。更重要的是，虽然政府出台的政策暖风频传，但银行内部对房贷政策却一直是在收紧的，尤其是关税威胁下，银行很容易做出雨天收伞的政策调整。加拿大的房地产阶级已经形成，跻身其中须努力。

结语

自从2022年2月房价从高点回落以来，加拿大房价从2023年初到2025年第一季度，已经保持了长达24个月的稳定状态。期间，2024年12月出现了复苏的迹象，但在关税战开始之后，又迅速回归到了萎靡状态。期间，2023年7月到2024年7月，房主们奋力扛着了房贷利率高于6%的一年，目前，正在改善负担能力中。理论上讲，除非手里有高价楼花要交割，急于售房的房主应该逐渐减少。可以跨越买房门槛的家庭，受不确定因素影响而犹豫不决，是非常正常的反应。值得注意的是，不确定事件，可能瞬间消失，众多合格买房者一起冲出的情况，是新的不确定性。

从过去7次连续降息对房地产市场的影响来看，利率并非影响因素，降不降息对目前能否打破房地产市场僵局，起不到决定因素，故此本文没有分析利率走势。

目前加拿大房地产正在经历着央行放水，财政撒糖，银行冷脸状况。相当于“蒙代尔不可能三角”的国内政策版，货币政策独立性 ✖ 财政扩张强度 ✖ 金融系统稳定性。三者难以同时满足，（央行+财政）保短期增长 vs 银行保长期稳健。因此买房，并非易事，对于某一个家庭来说，有能力买房的时间窗口可能随时关闭。银行突然改变某一政策，房价短期内快速上涨，家庭中收入高的一方突然失业，都可能瞬间改变一个家庭的买房能力。

拥有资产的，永远比劳动生产更快地积累财富。持有多套房产的家庭，能力越大，责任越大，With great power comes great responsibility，理当承担更大的不确定性，更多的财务风险。实际困难可以想办法克服，假想中的困难属于庸人自扰。希望看到挂牌房产逐渐减少，在不确定事件被一一化解之后，加拿大房地产市场出现欣欣向荣的反转。我们有很多观察世界的角度，透过经济学常识看世界，才能做出理性决策。祝愿更多努力工作，诚实纳税的家庭，多多持有房产，感受移民值得。

王红雨 2025年4月16号